Laju Pengembalian

Internal  Rate of  Return (IRR)

      IRR adalah metode peerhitungan investasi dengan menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang dari penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa datang.

rumus:
IRR = lower discount rate + (NPV at lower % rate / distance between 2 NPV) * (Higher % rate - Lower % rate)

Contoh kasus IRR :
Suatu pabrik mempertimbangkan ususlan investasi sebesar Rp. 130.000.000 tanpa nilai sisa
dapat menghasilkan arus kas per tahun Rp. 21.000.000 selama 6 tahun.
Diasumsikan RRR sebesar 13 %, hitunglah IRR!

Dicoba dengan faktor diskonto 10 %...
NPV = (Arus kas x Faktor Diskonto) - Investasi Awal
NPV =	(21.000.000 x 5.8979) - 130.000.000
NPV =	Rp 659.000,00

Dicoba dengan faktor diskonto 12 %
NPV = (Arus kas x Faktor Diskonto) - Investasi Awal
NPV =	(21.000.000 x 5,7849 ) - 130.000.000
NPV =	RP -6.649.000,00

Karena NPV mendekati nol, yaitu Rp. 659.000,00 dan -Rp. 6.649.000,00...
Artinya tingkat diskonto antara 10% sampai 12%, untuk menentukan ketepatannya dilakukan Interpolasi sbb :
Selisih Bunga	Selisih PV	Selisih PV dengan OI
10%	130659000	130659000
12%	123351000	130000000
2%	7308000	659000

IRR =	10% + (659.000/7.308.000)x2%
IRR =	10,18%

Kesimpulan :
Proyek investasi sebaiknya ditolak
Karena IRR < 13 %

   Aplikasi IRR, arus kas setiap tahun jumlahnya tidak sama.

NET PRESENT VALUE (NPV)

        NPV merupakan selisih antara pengeluaran dan pemasukan yang telah didiskon dengan menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor, atau dengan kata lain merupakan arus kas yang diperkirakan pada masa yang akan datang yang didiskontokan pada saat ini. Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya operasi, dan pemeliharaan serta perkiraan manfaat/benefit dari proyek yang direncanakan.  Jadi perhitungan NPV mengandalkan pada teknik arus kas yang didiskontokan.

CONTOH KASUS NPV :

A pada hari ini mendapat pinjaman dari B sebanyak Rp 100 juta yang ingin saya investasikan selama satu tahun. Ada 3 pilihan bagi saya untuk menanamkan uang saya tersebut, yaitu :

1. Deposito 12 bulan dengan bunga 8%/thn,

2. Beli rumah lalu dikontrakkan Rp 10 jt/thn untuk kemudian semoga bisa dijual di akhir tahun dengan harga Rp 150 juta,

3. Beli emas sekarang dan dijual akhir tahun.

Agar dapat lebih mudah memilih investasi yang paling menguntungkan, A ingin tahu berapa sih nilai sekarang dari hasil investasi untuk masing-masing pilihan? Atau dengan kata lain, berapa rupiahkan uang yang akan A terima dari masing-masing pilihan investasi seandainya hasil investasi tsb A terima sekarang, bukannya satu tahun kedepan?NPV digunakan untuk menjawab pertanyaan ini.

NPV merupakan hasil penjumlahan PV pengeluaran untuk investasi dan PV penerimaan dari hasil investasi.

Rumus untuk menghitung Present Value adalah :

PV = C1 / (1 + r)

Dimana C1 = Uang yang akan diterima di tahun ke-1.

r = Discount rate/ opportunity cost of capital.

Tingkat pengembalian/hasil investasi (%) dari investasi yang sebanding.

Sedangkan rumus untuk menghitung NPV adalah :

NPV = C0 + ( C1 / (1 + r))

Dimana C0 = Jumlah uang yang diinvestasikan (karena ini adalah pengeluaran, maka menggunakan bilangan negatif).

Untuk menghitung NPV Deposito, saya menggunakan discount rate (r) sebesar 4 %. Angka ini saya ambil dari tingkat bunga tabungan.

Jadi ,

NPV Deposito = (-100 jt) + (108 jt / ( 1 + 0,04 ))

= (- 100 juta) + 103,85 juta

= 3,85 juta

Lumayan juga nih hasilnya.

Untuk menghitung NPV Rumah, saya gunakan discount rate 12 % untuk mengakomodasi tingkat risiko.

NPV Rumah = (- 100 jt + 10 jt) + (150 jt / ( 1 + 0,12))

= ( - 90 jt) + 133,93 jt

= 43,93 jt

Wow, makin kaya aja keliatannya.

Untuk menghitung NPV Emas, discount rate-nya 0 %, karena emas meskipun berfungsi sebagai store of value / alat penyimpan kekayaan, emas tidak memberikan hasil.

NPV Emas = (- 100 jt) + ( 100 Jt / (1 + 0,00))

= 0 jt

Untuk berikutnya mari ita coba menghitung harga emas 10 tahun kemudian:

Harga Oktober 1998 adalah USD 300/oz dan harga Oktober 2008 adalah USD 900/oz.

Dengan penghitungan sederhana, saya peroleh rata-rata kenaikan harga emas adalah 20%/thn.

Jadi penghitungan ulang untuk NPV Emas adalah :

NPV Emas = ( -100 jt) + (120 jt / (1+0,00))

= (- 100 jt) + 120 jt

= 20 jt

  Sumber:

http://easylearn2010.blogspot.co.id/2011/10/internal-rate-of-return-irr_25.html

http://easylearn2010.blogspot.co.id/2011/10/net-present-value-npv.html
http://diceritaken.blogspot.co.id/2013/05/interest-rate-return.html